Als hoofdregel geldt dat de verhuur van onroerende zaken is vrijgesteld van omzetbelasting. Er geldt een uitzondering van de vrijstelling voor de verhuur in het kader van het hotel-, pension-, kamp- en vakantiebestedingsbedrijf aan personen, die daar slechts voor een korte periode verblijf houden. Op het verstrekken van logies binnen het hotel-, pension- en vakantiebestedingsbedrijf is het lage tarief van de omzetbelasting van toepassing.
Van verblijf voor een korte periode is sprake als personen maximaal zes maanden in een accommodatie verblijven en zij het middelpunt van hun maatschappelijk leven niet daarheen verplaatsen. Van belang is of de verhuurder in het huurcontract een maximale huurtermijn van zes maanden heeft vastgelegd. Bij verhuur voor een langere periode dan zes maanden rust op de verhuurder de bewijslast om aannemelijk te maken dat sprake is van verblijf voor een korte periode.
De vraag in een procedure was of de uitzondering van de vrijstelling van omzetbelasting van toepassing was op de verhuur van appartementen aan een tussenpersoon, die deze voor eigen rekening doorverhuurde aan eindgebruikers. Volgens de tekst van de huurovereenkomst was verhuur voor een periode langer dan zes maanden toegestaan. De verhuurder stelde zich op het standpunt dat de tekst van de huurovereenkomst niet doorslaggevend was, omdat uit alle overige omstandigheden volgde dat het oogmerk altijd is geweest om de appartementen te gebruiken voor short-stayverhuur. Volgens de rechtbank moet bij de uitleg van de overeenkomst de Haviltex-maatstaf worden toegepast. In het Haviltex-arrest heeft de Hoge Raad overwogen dat de uitleg van een overeenkomst niet alleen zuiver taalkundig moet gebeuren, maar dat rekening moet worden gehouden met de zin die partijen aan een bepaling toekennen en wat zij daarbij van elkaar mogen verwachten.
De rechtbank kwam tot het oordeel dat de huurovereenkomst zo moest worden uitgelegd dat partijen de bedoeling hadden om de appartementen slechts te verhuren voor periodes korter dan zes maanden. Bij verhuur voor een langere periode liepen partijen het risico om de short-stayvergunning te verspelen. Voor het opmaken van de huurovereenkomst tussen eigenaar en tussenpersoon is gebruik gemaakt van een modelovereenkomst. De rechtbank vond aannemelijk dat de verwijzing naar verhuur voor een periode langer dan zes maanden in de huurovereenkomst berustte op een misslag en niet de wilsovereenstemming van partijen uitdrukte. Naar het oordeel van de rechtbank was geen sprake van vrijgestelde verhuur.
De rechtbank vond aannemelijk gemaakt dat de eigenaar al voor de aanvang van de verbouwing van het appartementencomplex de intentie heeft gehad om alle appartementen te verhuren in het kader van short-stay. Deze intentie heeft zich geopenbaard in de bouwplannen die in 2012 zijn opgesteld en tot uitvoering zijn gekomen. Dat de vergunning pas na de verbouwing is aangevraagd had als reden te voorkomen dat de termijn waarvoor die vergunning geldt niet volledig zou kunnen worden benut.
