Bij de verkrijging van in Nederland gelegen onroerende zaken is in beginsel overdrachtsbelasting verschuldigd. De aandelen in een onroerendezaakrechtspersoon worden voor de heffing van overdrachtsbelasting gelijk gesteld met onroerende zaken. De overdrachtsbelasting wordt geheven over de waarde van de onroerende zaak. De waarde van een onroerende zaak is ten minste gelijk aan die van de tegenprestatie. De waarde van aandelen in een onroerendezaakrechtspersoon is gelijk aan de waarde van de onroerende zaken van de rechtspersoon.
De koopovereenkomst voor een pakket aandelen in een onroerendezaakrechtspersoon omvatte een anti-speculatiebeding. Dat beding had betrekking op doorverkoop van hetzij de aandelen, hetzij de onroerende zaken van de onroerendezaakrechtspersoon tegen een hogere prijs dan de taxatiewaarde. Volgens de koopovereenkomst bedroeg de gezamenlijke taxatiewaarde van de onroerende zaken € 22,33 miljoen per 31 december 2017. Het aandelenpakket was 1/3 deel van het totaal van de aandelen. De koopprijs daarvoor was € 895.000. De koper heeft overdrachtsbelasting voldaan over een derde deel van de taxatiewaarde.
De vraag in een procedure was of de heffingsgrondslag voor de overdrachtsbelasting door het anti-speculatiebeding beperkt moest worden tot de koopsom voor de aandelen. Volgens Hof Amsterdam is dat niet het geval. Het anti-speculatiebeding in de overeenkomst is geen verkoopregulerend beding. Los daarvan is volgens het hof niet aannemelijk gemaakt dat het beding een waardedrukkende factor is.
De Hoge Raad heeft het beroep in cassatie ongegrond verklaard. Hoewel het hof ten onrechte het anti-speculatiebeding niet als verkoopregulerend beding heeft aangemerkt, heeft dat in cassatie geen gevolgen. Het hof heeft immers vastgesteld dat de koper niet aannemelijk heeft gemaakt dat het beding een waardedrukkend effect heeft. Dat oordeel is feitelijk van aard en daarom in cassatie niet aantastbaar.
De opvatting dat de heffingsmaatstaf bij de verkoop van aandelen in een onroerendezaakrechtspersoon gelijk is aan de koopprijs voor de aandelen vanwege het verkoopregulerend beding is niet juist. In sommige gevallen hoeft voor de maatstaf van heffing geen rekening te worden gehouden met de invloed van een verkoopregulerend beding op de transactieprijs. Aan deze bepaling kan niet de gevolgtrekking worden verbonden dat een verkoopregulerend beding tot gevolg heeft dat voor de waardering van aandelen in een onroerendezaakrechtspersoon niet hoeft te worden aangesloten bij de waarde van de onroerende zaken.
