Bij de overdracht van een bestaande onroerende zaak moet overdrachtsbelasting worden betaald. Het tarief van de overdrachtsbelasting bedraagt 2% voor woningen en 6% voor niet-woningen. De Hoge Raad heeft in een aantal arresten van 24 februari 2017 vuistregels gegeven voor de beoordeling of sprake is van een woning of niet.
De vraag in een procedure is vanaf welk moment tijdens de verbouwing van niet-woning tot woning niet langer het algemene, hoge tarief van toepassing is maar het lage tarief voor woningen. Duidelijk is dat een niet-woning niet al overgaat in een woning zodra er verbouwingsplannen zijn. Die overgang vindt plaats op enig moment tijdens de verbouwing. De vraag speelt in het kader van de verkrijging van een klusappartement in een voormalig bedrijfs- en kantoorpand. De gemeente heeft dat pand aangekocht ter transformatie in een appartementencomplex. Voor de overdracht heeft de gemeente werkzaamheden laten verrichten, maar die hadden nog niet tot gevolg dat al woningen waren ontstaan. Na de overdracht dienden de kopers zelf de verbouwing tot woning te (laten) voltooien aan de hand van de geldende bouwvoorschriften.
De rechtbank meent dat de vuistregels van de Hoge Raad in deze casus niet tot een duidelijke slotsom leiden. Op basis van de afgegeven omgevingsvergunning voor woningbouw is de rechtbank van oordeel dat het klusappartement alleen bestemd is voor bewoning. Volgens de A-G is er geen aanleiding om een strengere maatstaf te hanteren dan die volgt uit de arresten van de Hoge Raad. In plaats daarvan bepleit de A-G een ruimere uitleg. In de conclusies voor de arresten van 24 februari 2017 spreekt de A-G van zogenaamde dubbelaardige bouwwerken, als voorbeeld van een geval waarin aansluiting bij het oorspronkelijk ontwerp- en bouwdoel of een afgeronde verbouwing niet tot een duidelijke uitkomst van de aard van een pand leidt. Een dubbelaardig bouwwerk kan zowel woning als iets anders zijn en is naar zijn aard en ontwerp ook zo gebouwd. Publiekrechtelijke eisen of beperkingen voor het gebruik zullen dan doorgaans moeten beslissen of de verkrijging valt onder het verlaagde tarief.
In deze conclusie gaat het om een bouwwerk dat in zijn geheel is te bestemmen tot een woning of tot iets anders, maar op het verkrijgingstijdstip van geen van beide de bouwkundige kenmerken heeft. Ook in dit geval zijn volgens de A-G de publiekrechtelijke eisen of beperkingen doorslaggevend voor de toepassing van het verlaagde tarief.
